El conflicto que nadie quiere nombrar
La vivienda se ha convertido en uno de los grandes desafíos de las ciudades. En la Ciudad de México, cada vez más jóvenes enfrentan dificultades para comprar un departamento o encontrar una renta accesible en las zonas donde trabajan, estudian y desarrollan su vida. Sin embargo, detrás de esta situación existe un debate que va más allá de los precios: ¿quién tiene derecho a decidir cómo debe crecer una ciudad?
La discusión suele plantearse como un enfrentamiento entre vecinos y desarrolladores inmobiliarios. Pero el problema también tiene una dimensión generacional. Mientras algunas personas ya cuentan con una propiedad y buscan conservar las características del barrio donde viven, otras intentan acceder por primera vez a una vivienda en esas mismas zonas.
Esta tensión se relaciona con un fenómeno conocido como NIMBY, una expresión que describe la oposición a nuevos proyectos cuando se pretende construir cerca de quienes ya viven en un lugar.
Comprender este fenómeno permite analizar por qué algunas colonias limitan su crecimiento, cómo estas decisiones pueden afectar la oferta de vivienda y qué alternativas existen para construir ciudades más accesibles sin dejar de atender las necesidades de sus comunidades.
NIMBY: el mismo conflicto, a nivel de calle
NIMBY proviene de la expresión en inglés Not In My Backyard, que puede traducirse como «no en mi patio trasero». Se utiliza para describir la postura de quienes reconocen que una ciudad necesita nuevas viviendas e infraestructura, pero se oponen a que esos proyectos se desarrollen cerca de sus propiedades.
No necesariamente se trata de una oposición sin fundamentos. Los residentes pueden tener preocupaciones legítimas sobre la disponibilidad de agua, la movilidad, el estacionamiento, la infraestructura y la conservación de los espacios públicos.
El conflicto aparece cuando estas preocupaciones se convierten en restricciones generales que impiden construir nuevas viviendas, incluso cuando los proyectos cumplen con las disposiciones urbanas aplicables.
El libro Neighborhood Defenders (2019), de Katherine Levine Einstein, David Glick y Maxwell Palmer, analiza la participación ciudadana en audiencias públicas relacionadas con el desarrollo urbano en Massachusetts. Sus investigaciones identifican que quienes suelen participar y oponerse a determinados proyectos tienden a ser personas mayores, propietarias y con mayores recursos que el promedio de la población.
En contraste, quienes podrían ocupar las viviendas propuestas —principalmente personas jóvenes que todavía no viven en esos barrios— tienen menos oportunidades de participar en las decisiones.
Esta diferencia genera un desequilibrio: quienes ya forman parte de una comunidad tienen voz en las decisiones sobre su crecimiento, mientras que quienes buscan integrarse a ella no siempre están representados.
En la Ciudad de México, este debate se hizo visible en agosto de 2025, cuando vecinos de colonias como Roma, Condesa e Hipódromo plantearon medidas para frenar determinados cambios de uso de suelo, establecer una moratoria urbana y limitar la construcción de viviendas menores a 60 metros cuadrados.
La preocupación por la gentrificación y el desplazamiento merece atención. Sin embargo, restringir la construcción de departamentos pequeños en zonas con alta demanda también puede reducir las alternativas disponibles para quienes buscan adquirir su primera propiedad.
Cuando la oferta no crece al ritmo de la demanda, la presión sobre los precios y las rentas puede intensificarse.
Lo que pasa cuando el barrio gana: San Francisco y Londres
Las experiencias de otras ciudades muestran cómo las restricciones a la construcción pueden tener consecuencias que van más allá de una colonia.
San Francisco: una ciudad productiva, pero cada vez menos accesible
San Francisco es uno de los ejemplos más conocidos del debate sobre las restricciones inmobiliarias. A pesar de contar con una economía altamente productiva, sus elevados costos de vivienda han dificultado que muchas familias y trabajadores puedan permanecer en la región.
Las limitaciones de altura, los procesos prolongados de aprobación y las objeciones a nuevos desarrollos han contribuido a restringir la construcción de viviendas en una zona con una demanda importante.
El problema no se limita a quienes buscan comprar. También afecta a las empresas que necesitan atraer talento y a las familias que requieren espacios adecuados para establecerse.
Los economistas Chang-Tai Hsieh y Enrico Moretti analizaron este fenómeno en su investigación Housing Constraints and Spatial Misallocation, publicada en 2019. Su estudio estimó que las restricciones a la vivienda en ciudades como Nueva York, San Francisco y San José redujeron considerablemente el crecimiento económico de Estados Unidos entre 1964 y 2009.
La razón es que, cuando las personas no pueden vivir cerca de las oportunidades laborales, la economía pierde productividad y los trabajadores deben asumir mayores costos de traslado o buscar otras ciudades.
Londres y el Reino Unido: el costo de construir menos
El Reino Unido también enfrenta las consecuencias de una oferta habitacional insuficiente. Los procesos de planeación y autorización, junto con las restricciones al crecimiento urbano, han limitado la construcción de nuevas viviendas durante décadas.
De acuerdo con el análisis de Centre for Cities publicado en 2023, el país acumulaba un déficit estimado de 4.3 millones de viviendas frente al nivel que habría alcanzado si hubiera mantenido el ritmo promedio de construcción de otros países europeos.
Esta escasez tiene efectos directos sobre las nuevas generaciones: mayores precios de compra, rentas elevadas y dificultades para independizarse.
Ambos ejemplos muestran que proteger las características de un barrio sin considerar las necesidades de quienes todavía no pueden vivir en él puede terminar reduciendo su diversidad y accesibilidad.
Lo que pasa cuando la ciudad gana: Tokio, Auckland, Minneapolis y Austin
No todas las ciudades han respondido al crecimiento de la demanda restringiendo la construcción. Algunas han modificado sus políticas urbanas para facilitar la incorporación de nuevas viviendas y aprovechar mejor la infraestructura existente.
Sus experiencias permiten observar cómo ampliar la oferta puede contribuir a moderar las presiones sobre el mercado inmobiliario.
Tokio: permitir que la ciudad evolucione
Tokio destaca por contar con un sistema de zonificación establecido a nivel nacional que permite desarrollar vivienda en una amplia variedad de zonas. En lugar de someter cada proyecto a una negociación vecinal individual, las reglas urbanas determinan previamente qué usos y características pueden autorizarse.
Este modelo facilita que la ciudad incorpore nuevas viviendas conforme cambia su población y sus necesidades.
La experiencia japonesa demuestra que una regulación clara y previsible puede reducir la incertidumbre para quienes desarrollan proyectos y para quienes buscan adquirir una propiedad.
Auckland: mayor densidad para ampliar la oferta
En 2016, Auckland aprobó el Unitary Plan, una reforma que permitió incrementar la densidad habitacional en una parte importante de su territorio urbano.
La investigación sobre sus resultados identificó un aumento considerable en la construcción de viviendas y estimó que las rentas fueron menores de lo que habrían sido sin la reforma.
El caso es relevante porque muestra cómo modificar las reglas de uso de suelo puede facilitar que una ciudad responda a la demanda mediante departamentos y otras alternativas residenciales.
Minneapolis: diversificar las opciones de vivienda
En 2019, Minneapolis aprobó cambios en su regulación urbana para permitir una mayor diversidad de viviendas en zonas que anteriormente estaban reservadas principalmente para casas unifamiliares.
La reforma buscó facilitar la construcción de alternativas residenciales y reducir algunas barreras regulatorias, como determinados requisitos de estacionamiento.
El objetivo fue aprovechar mejor el suelo urbano y ampliar las posibilidades de acceso a vivienda dentro de la ciudad.
Austin: más departamentos y presión a la baja en las rentas
Austin también ha experimentado cambios importantes en su mercado habitacional. La incorporación de nuevas viviendas y la aprobación de proyectos multifamiliares han contribuido a ampliar la oferta disponible.
El documento de referencia destaca una reducción de las rentas después de los máximos registrados en 2023. Aunque los precios también dependen de factores económicos, costos de construcción y condiciones del mercado, la experiencia ilustra la importancia de permitir que la oferta responda a la demanda.
Ninguna de estas ciudades resolvió por completo sus problemas de vivienda. Sin embargo, sus experiencias muestran que facilitar la construcción puede contribuir a generar más alternativas y reducir las presiones que enfrentan quienes buscan un lugar donde vivir.
La Ciudad de México está a tiempo de elegir
La Ciudad de México enfrenta un desafío habitacional que requiere decisiones de largo plazo. El documento de referencia señala un déficit aproximado de 700,000 viviendas y un incremento de 64% en las rentas desde octubre de 2021.
También destaca que miles de familias se han trasladado hacia zonas periféricas debido a la falta de opciones accesibles dentro de la ciudad.
Este fenómeno tiene consecuencias importantes. Cuando una familia no puede encontrar una vivienda cerca de sus actividades cotidianas, debe considerar alternativas que pueden implicar mayores tiempos de traslado, gastos de transporte y una menor conexión con su entorno.
Ante este panorama, las restricciones generalizadas a la construcción no necesariamente resuelven el problema. Limitar la densidad o prohibir departamentos de menor superficie en las zonas con mayor demanda puede reducir todavía más las opciones disponibles.
El reto consiste en encontrar un equilibrio entre el crecimiento urbano, la protección de las comunidades y la necesidad de ampliar la oferta habitacional.
Escuchar a los vecinos sin detener el crecimiento
La participación ciudadana es indispensable para construir ciudades funcionales. Los residentes conocen las necesidades de sus colonias y pueden identificar problemas relacionados con la movilidad, el suministro de agua, los servicios y los espacios públicos.
Sin embargo, la participación debe contribuir a mejorar los proyectos, no convertirse en un mecanismo para impedir cualquier transformación.
Una alternativa consiste en establecer reglas claras desde la planeación urbana: definir alturas, densidades, usos permitidos y requisitos de infraestructura para cada zona o corredor.
De esta manera, los proyectos que cumplan con las disposiciones pueden avanzar con mayor certidumbre, mientras que las comunidades participan en los asuntos que afectan directamente su entorno.
Por ejemplo, pueden aportar observaciones sobre banquetas, accesibilidad, movilidad, horarios de obra y servicios, sin que cada desarrollo tenga que comenzar desde cero una discusión sobre si es necesario construir vivienda en la ciudad.
El valor de una ciudad que evoluciona
Los barrios no son espacios estáticos. Cambian con las necesidades de sus habitantes, la infraestructura, las actividades económicas y las nuevas generaciones.
Colonias como Roma y Condesa también son resultado de procesos históricos de transformación urbana. Su identidad actual no surgió de mantener intactas las condiciones originales, sino de una evolución que incorporó diferentes construcciones, actividades y formas de vida.
Por eso, conservar un barrio no significa impedir que crezca. Significa encontrar maneras de integrar nuevas viviendas y servicios sin perder de vista su carácter, su infraestructura y las necesidades de quienes lo habitan.
Una ciudad que permite esta evolución puede ofrecer más alternativas a sus habitantes y evitar que el acceso a determinadas zonas quede limitado únicamente a quienes ya cuentan con una propiedad.
Conclusión: construir ciudades donde las nuevas generaciones también tengan un lugar
El debate sobre los NIMBYs plantea una pregunta fundamental: ¿cómo podemos proteger la calidad de vida de los barrios sin cerrarles las puertas a quienes desean formar parte de ellos?
La respuesta no está en construir sin planeación ni en detener por completo el desarrollo inmobiliario. Está en establecer reglas claras, fortalecer la infraestructura, escuchar a las comunidades y permitir que la oferta de vivienda responda a las necesidades reales de la población.
Las experiencias de Tokio, Auckland, Minneapolis y Austin muestran que facilitar la construcción puede ampliar las alternativas habitacionales. Por otro lado, los casos de San Francisco y Londres advierten sobre los riesgos de mantener restricciones que dificultan el crecimiento durante largos periodos.
Para la Ciudad de México, el desafío es especialmente importante. Necesita barrios que conserven su identidad, pero que también puedan recibir a nuevas familias, jóvenes profesionistas y personas que buscan construir su patrimonio.
El desarrollo inmobiliario responsable debe formar parte de esa solución: identificar las necesidades de cada zona, aprovechar adecuadamente el suelo, planear la infraestructura y crear proyectos que se integren a su entorno.
Una ciudad no se conserva dejándola inmóvil. Se fortalece cuando puede evolucionar sin perder de vista a las personas que la hacen posible.