Cada vez que una ciudad se queda sin suelo y los precios se disparan, aparece una idea que suena nueva: densificar hacia arriba, mezclar usos, construir comunidad. Suena a futuro. No lo es. La manera en que habitamos las ciudades es el resultado de siglos de necesidad, especulación y decisiones jurídicas, y basta tirar del hilo hacia atrás para topar con algo incómodo: muchos de los problemas que hoy tratamos como novedades —el precio del suelo, la densidad sin barrio, la ciudad que se apaga de noche— ya estaban sobre la mesa hace dos mil años. Y en algunos casos, se resolvían mejor.
El edificio de viviendas superpuestas no nació de un plano, sino de un aprieto. Cuando la población de Roma rozó el millón de habitantes, el suelo se volvió caro y escaso, y la ciudad no tuvo más salida que crecer hacia arriba. La respuesta fue la insula: un bloque de viviendas que a menudo ocupaba una manzana entera. El nombre lo dice todo: insula significa “isla”, el edificio rodeado de calles por sus cuatro costados.
Eran construcciones de cuatro a siete plantas, levantadas con ladrillo, madera, adobe y hormigón romano. La planta baja se llenaba de tabernae —tiendas, talleres, locales de comida—, y arriba se rentaban las cenacula, viviendas compactas de una o dos habitaciones.
Y aquí viene lo curioso: la jerarquía era la inversa de la nuestra. Sin ascensores, la planta baja era la más cara y codiciada —mejores materiales, agua y calle a la mano, menor riesgo de derrumbe—. Mientras más subías, más barato y más precario el departamento. Como los arrendadores construían rápido y al mínimo costo para exprimir la renta, los incendios y los colapsos eran pan de cada día. No es casualidad que emperadores como Augusto, Nerón y Trajano acabaran imponiendo límites de altura y normas de construcción: Augusto la fijó en unos veinte metros y Trajano la recortó todavía más. La regulación llegó, como casi siempre, después del desastre.
Conviene recordar quién vivía ahí. Las insulae no eran para la élite —esa habitaba las domus, la casa unifamiliar con patio—, sino la solución masiva para plebeyos, libertos, artesanos y la clase media urbana. Quien quiera verlo con sus propios ojos puede caminar por Ostia, el puerto de Roma: sus ruinas todavía exhiben auténticos “rascacielos” antiguos, en pie mucho antes de que la Revolución Industrial creyera estar inventando la idea.
Vivir bajo un mismo techo trajo siempre la misma pregunta espinosa: ¿de quién es ese techo? ¿Quién paga la fachada, la escalera, la azotea? Es un problema tan viejo como el propio edificio, y al derecho le costó siglos darle una respuesta clara.
El derecho romano, con lo avanzado que era, aquí jugaba en contra. Regía el principio superficies solo cedit —”lo construido pertenece al dueño del suelo”—, que hacía casi imposible que cada piso tuviera un propietario distinto con derechos definidos sobre las áreas comunes. Había usos divididos, e incluso rastros de algo parecido en Egipto y Mesopotamia, pero ningún régimen que dijera con precisión qué es de cada quien.
La primera norma que puso orden fue el Código Napoleónico de 1804. Su artículo 664 reguló de forma explícita qué pasaba cuando los pisos de una casa pertenecían a dueños distintos: los muros maestros y el tejado se pagaban entre todos, en proporción al valor de cada piso; el suelo de cada planta corría por cuenta de su propietario; y la escalera se repartía por tramos. No era todavía un régimen completo de “propiedad horizontal” —vivía escondido en el capítulo de las servidumbres—, pero funcionaba.
De ahí saltó a Europa y América Latina a través de los códigos civiles del siglo XIX. En España aterrizó en el artículo 396 del Código Civil de 1889. Pero el condominio moderno —con áreas comunes, cuotas, asambleas y administración— no despegó hasta el siglo XX, empujado por las crisis de vivienda de las posguerras y el crecimiento vertiginoso de las metrópolis. España aprobó su Ley de Propiedad Horizontal en 1960; Argentina se le había adelantado en 1948; Colombia unificó su régimen en 2001. Casi todos los países de tradición civilista redactaron leyes específicas en esas mismas décadas.
La conclusión es sencilla: el condominio no nació como una figura jurídica sofisticada, sino como una necesidad práctica que la ley tardó siglos en reconocer.
Hoy el marketing inmobiliario vende el “uso mixto” y la “ciudad de 15 minutos” como si fueran hallazgos revolucionarios. Es al revés. El uso mixto fue la norma durante milenios; lo verdaderamente nuevo —y en buena medida fallido— es la monofuncionalidad, esa manía de separar tajantemente la vivienda, el comercio y la industria.
En Roma, en la Edad Media y en el Renacimiento, el artesano y el comerciante vivían encima o detrás de su taller. La calle tenía vida a todas horas porque la misma gente que trabajaba ahí compraba y dormía en el mismo tejido urbano. Nadie tenía que “activar” el barrio con un plan: ya estaba activo por la forma en que la gente vivía.
Eso cambió en el siglo XX, y cambió por decisión propia. En 1926, la Suprema Corte de Estados Unidos avaló el zoningeuclidiano en el caso Village of Euclid v. Ambler Realty: la facultad del municipio para decretar que aquí solo se vive, allá solo se trabaja y más allá solo se produce. En Europa, la Carta de Atenas y las ideas de Le Corbusier defendían la misma separación de funciones. Sobre el papel prometían orden e higiene; en la práctica entregaron otra cosa: la ciudad esclava del automóvil, los barrios de oficinas fantasma fuera del horario laboral y zonas residenciales sin un solo servicio a la mano.
Tardamos casi un siglo en admitir que el modelo no funcionaba. Y ahora, con cara de novedad, volvemos a pedir lo que Roma ya tenía: comercio en la planta baja, calles que no se apaguen de noche y todo lo esencial a distancia caminable.
El círculo se cierra donde empezó: en un edificio de renta. El coliving se presenta como la gran innovación de la última década —habitaciones privadas, espacios comunes compartidos, comunidad incluida en la mensualidad y todo gestionado desde una app—. Suena futurista, pero es una de las fórmulas más antiguas del catálogo, reempaquetada con mejor tipografía.
Compartir techo y gastos con quien no es de tu familia ha sido lo normal durante casi toda la historia urbana: las cenaculasubarrendadas por cuartos, las casas de huéspedes de la ciudad industrial, las vecindades donde el pasillo hacía las veces de espacio común. Lo realmente nuevo del coliving no es la convivencia, sino el modelo de negocio: convertimos en producto premium lo que antes era, sin más, la manera de vivir cuando el suelo escaseaba.
Y ahí está el fondo del asunto. La escasez de suelo, la especulación de quien construye barato para rentar caro, la tensión entre lo privado y lo común, la tentación de separar lo que la vida quiere junto: no son fallas de nuestra época, son las constantes de la vida vertical. Cambia el empaque —el hormigón romano, el artículo de un código, la app del coliving—, pero el reto sigue siendo el mismo que en Ostia: acomodar a mucha gente en poco espacio sin perder el barrio en el intento.Quizá el verdadero avance no esté en inventar la próxima palabra de moda, sino en dejar de celebrar como hallazgos ideas que ya habíamos probado. Los romanos no tenían ascensores ni normas antisísmicas, pero entendían algo que a nosotros nos costó un siglo desaprender: una ciudad se sostiene cuando la gente puede vivir, trabajar y comprar sin salir de su barrio. La lección, al final, no es mirar hacia adelante con nostalgia del pasado, sino reconocer que en esto la respuesta ya estaba escrita.
