Cuando se entrega un edificio nuevo, es común que durante los primeros meses aparezcan fisuras capilares, humedades o ajustes menores.
Muchos compradores se preguntan: “¿cómo puede tener defectos si es nuevo?”
En realidad, estas manifestaciones son consecuencia directa de procesos físicos, climáticos e hidráulicos naturales que ocurren en una estructura recién construida.
No representan una falla en la calidad de la obra, sino una etapa normal de calibración y estabilización que todo inmueble atraviesa para alcanzar su vida útil óptima.
1. Asentamiento estructural y retracción del concreto
Durante los primeros 12 a 24 meses, los materiales —especialmente el concreto y los aplanados— se contraen y ajustan conforme pierden humedad y se adaptan a las cargas reales del edificio.
A este fenómeno se le conoce como retracción por secado y asentamiento diferencial.
Datos técnicos
- Según la ACI 209R-92, el concreto puede presentar una contracción de 0.0003 a 0.0006 mm/mm, es decir, hasta 0.6 mm por metro lineal.
- La NMX-C-155-ONNCCE-2018 establece que la ganancia de resistencia del concreto continúa hasta 540 días después del colado, dependiendo de la temperatura y la humedad.
Estas variaciones pueden generar fisuras superficiales no estructurales, que suelen corregirse durante la etapa postventa sin comprometer la seguridad del inmueble.
2. El impacto del periodo de lluvias en edificios nuevos de la CDMX
En los últimos años, la Ciudad de México ha registrado precipitaciones históricas, con acumulados anuales cercanos a los 900 mm y eventos con intensidades de más de 60 mm por hora, según el Servicio Meteorológico Nacional (2024).
Este aumento somete a los edificios nuevos a su primera gran prueba ambiental.
Durante esta etapa pueden detectarse:
- Pendientes insuficientes en azoteas.
- Sellos en juntas que aún no se estabilizan.
- Filtraciones en uniones entre materiales.
- Acumulaciones en coladeras y bajantes que aún no operan al 100 %.
Estas situaciones solo se evidencian bajo lluvias reales, ya que las pruebas hidráulicas de obra no replican las presiones dinámicas del agua ni el efecto del viento.
Por eso, la primera temporada de lluvias es clave para calibrar cubiertas e impermeabilizaciones de forma definitiva.
3. Cómo funciona el sistema impermeable y su mantenimiento
El impermeabilizante es una membrana protectora que evita la filtración de agua hacia losas y muros.
Su eficacia depende del material, de su correcta aplicación y del mantenimiento preventivo.
Un buen sistema impermeable requiere:
- Pendientes adecuadas (mínimo 2%) para evitar charcos.
- Aplicación sobre superficies secas y limpias.
- Mantenimiento antes de cada temporada de lluvias.
Las primeras lluvias pueden revelar detalles de sellado o pendiente que, una vez corregidos, dejan el sistema estable y funcional por muchos años.
4. El nivel freático en la Ciudad de México: un factor invisible pero determinante
La CDMX se asienta sobre el antiguo lago de Texcoco, con un nivel freático que varía entre 1.5 y 15 metros de profundidad, dependiendo de la zona.
En colonias como Del Valle, Roma, Condesa o Santa María la Ribera, el nivel del agua subterránea puede estar a menos de 3 metros de la superficie.
Esto implica que:
- Los sótanos y cajones de estacionamiento están en contacto directo o cercano con el manto freático.
- Las losas y muros de cimentación deben tener impermeabilización positiva y negativa.
- Los sistemas de drenaje y cárcamos de bombeo deben operar permanentemente.
⚠️ Riesgos por falta de mantenimiento
- Infiltraciones por juntas frías o grietas.
- Presión hidrostática sobre muros y losas.
- Humedad ascendente en muros bajos.
- Saturación de cárcamos y fallas en bombas automáticas.
Por eso, el mantenimiento en sótanos es crítico: se deben revisar bombas, válvulas, sensores de nivel y sellos epóxicos.
Una sola bomba fuera de servicio puede provocar acumulaciones de hasta 50,000 litros de agua en pocas horas durante lluvias intensas.
5. La humedad no siempre es falla: a veces es diagnóstico
Las humedades visibles en muros o plafones no siempre indican un defecto grave.
En muchos casos son manifestaciones naturales que ayudan a identificar puntos de ajuste o zonas de sellado pendiente.
Una vez localizada la causa —ya sea capilaridad, condensación o filtración puntual—, se corrige y la superficie queda estabilizada de forma permanente.
6. El papel de la administración en la salud del edificio
La administración del condominio cumple un rol fundamental en el buen funcionamiento del inmueble, especialmente durante su primer año.
Entre sus responsabilidades están:
- Coordinar la limpieza de coladeras, cárcamos y bajantes.
- Supervisar mantenimientos preventivos de impermeabilización.
- Canalizar los reportes de humedad o filtraciones.
- Llevar un registro anual de mantenimiento en sótanos y sistemas pluviales.
Según la AMPI (2023), los edificios con administración técnica especializada reducen hasta en 70 % las incidencias de humedad o filtración en los primeros tres años.
7. Mejora continua y control de calidad
El sector inmobiliario moderno entiende los llamados “vicios ocultos” como oportunidades de mejora y calibración, no como fallas.
Cada reporte técnico o caso de humedad aporta información valiosa para perfeccionar los procesos de control de calidad y diseño.
Las constructoras responsables implementan:
- Protocolos de inspección de impermeabilización bajo la norma NMX-C-185-ONNCCE.
- Ensayos de presión y estanqueidad en muros colados contra tierra.
- Auditorías de desempeño en proveedores.
- Programas de mantenimiento predictivo basados en datos reales.
Conclusión: un edificio nuevo no nace perfecto, se perfecciona
Un edificio nuevo no se entrega “defectuoso”, sino en fase de calibración física, hidráulica y ambiental.
Durante su primer año, la estructura, los sistemas pluviales, el impermeabilizante y el subsuelo interactúan por primera vez bajo condiciones reales.
Las lluvias, la humedad y el nivel freático ponen a prueba la ingeniería, y las correcciones resultantes fortalecen la estructura para su vida útil.
La verdadera calidad no consiste en no tener detalles, sino en atenderlos con transparencia, profesionalismo y mejora continua.
