{"id":1674,"date":"2026-08-17T12:06:35","date_gmt":"2026-08-17T18:06:35","guid":{"rendered":"https:\/\/gdcdesarrollos.com\/blog\/?p=1674"},"modified":"2026-08-17T12:06:37","modified_gmt":"2026-08-17T18:06:37","slug":"del-bloque-romano-al-coliving-lo-que-la-historia-urbana-ya-habia-resuelto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gdcdesarrollos.com\/blog\/del-bloque-romano-al-coliving-lo-que-la-historia-urbana-ya-habia-resuelto\/","title":{"rendered":"Del bloque romano al coliving: lo que la historia urbana ya hab\u00eda resuelto"},"content":{"rendered":"\n
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Cada vez que una ciudad se queda sin suelo y los precios se disparan, aparece una idea que suena nueva: densificar hacia arriba, mezclar usos, construir comunidad. Suena a futuro. No lo es. La manera en que habitamos las ciudades es el resultado de siglos de necesidad, especulaci\u00f3n y decisiones jur\u00eddicas, y basta tirar del hilo hacia atr\u00e1s para topar con algo inc\u00f3modo: muchos de los problemas que hoy tratamos como novedades \u2014el precio del suelo, la densidad sin barrio, la ciudad que se apaga de noche\u2014 ya estaban sobre la mesa hace dos mil a\u00f1os. Y en algunos casos, se resolv\u00edan mejor.<\/p>\n\n\n\n

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El edificio de viviendas superpuestas no naci\u00f3 de un plano, sino de un aprieto. Cuando la poblaci\u00f3n de Roma roz\u00f3 el mill\u00f3n de habitantes, el suelo se volvi\u00f3 caro y escaso, y la ciudad no tuvo m\u00e1s salida que crecer hacia arriba. La respuesta fue la insula<\/em>: un bloque de viviendas que a menudo ocupaba una manzana entera. El nombre lo dice todo: insula<\/em> significa “isla”, el edificio rodeado de calles por sus cuatro costados.<\/p>\n\n\n\n

Eran construcciones de cuatro a siete plantas, levantadas con ladrillo, madera, adobe y hormig\u00f3n romano. La planta baja se llenaba de tabernae<\/em> \u2014tiendas, talleres, locales de comida\u2014, y arriba se rentaban las cenacula<\/em>, viviendas compactas de una o dos habitaciones.<\/p>\n\n\n\n

Y aqu\u00ed viene lo curioso: la jerarqu\u00eda era la inversa de la nuestra. Sin ascensores, la planta baja era la m\u00e1s cara y codiciada \u2014mejores materiales, agua y calle a la mano, menor riesgo de derrumbe\u2014. Mientras m\u00e1s sub\u00edas, m\u00e1s barato y m\u00e1s precario el departamento. Como los arrendadores constru\u00edan r\u00e1pido y al m\u00ednimo costo para exprimir la renta, los incendios y los colapsos eran pan de cada d\u00eda. No es casualidad que emperadores como Augusto, Ner\u00f3n y Trajano acabaran imponiendo l\u00edmites de altura y normas de construcci\u00f3n: Augusto la fij\u00f3 en unos veinte metros y Trajano la recort\u00f3 todav\u00eda m\u00e1s. La regulaci\u00f3n lleg\u00f3, como casi siempre, despu\u00e9s del desastre.<\/p>\n\n\n\n

Conviene recordar qui\u00e9n viv\u00eda ah\u00ed. Las insulae<\/em> no eran para la \u00e9lite \u2014esa habitaba las domus<\/em>, la casa unifamiliar con patio\u2014, sino la soluci\u00f3n masiva para plebeyos, libertos, artesanos y la clase media urbana. Quien quiera verlo con sus propios ojos puede caminar por Ostia, el puerto de Roma: sus ruinas todav\u00eda exhiben aut\u00e9nticos “rascacielos” antiguos, en pie mucho antes de que la Revoluci\u00f3n Industrial creyera estar inventando la idea.<\/p>\n\n\n\n

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Vivir bajo un mismo techo trajo siempre la misma pregunta espinosa: \u00bfde qui\u00e9n es ese techo? \u00bfQui\u00e9n paga la fachada, la escalera, la azotea? Es un problema tan viejo como el propio edificio, y al derecho le cost\u00f3 siglos darle una respuesta clara.<\/p>\n\n\n\n

El derecho romano, con lo avanzado que era, aqu\u00ed jugaba en contra. Reg\u00eda el principio superficies solo cedit<\/em> \u2014”lo construido pertenece al due\u00f1o del suelo”\u2014, que hac\u00eda casi imposible que cada piso tuviera un propietario distinto con derechos definidos sobre las \u00e1reas comunes. Hab\u00eda usos divididos, e incluso rastros de algo parecido en Egipto y Mesopotamia, pero ning\u00fan r\u00e9gimen que dijera con precisi\u00f3n qu\u00e9 es de cada quien.<\/p>\n\n\n\n

La primera norma que puso orden fue el C\u00f3digo Napole\u00f3nico de 1804. Su art\u00edculo 664 regul\u00f3 de forma expl\u00edcita qu\u00e9 pasaba cuando los pisos de una casa pertenec\u00edan a due\u00f1os distintos: los muros maestros y el tejado se pagaban entre todos, en proporci\u00f3n al valor de cada piso; el suelo de cada planta corr\u00eda por cuenta de su propietario; y la escalera se repart\u00eda por tramos. No era todav\u00eda un r\u00e9gimen completo de “propiedad horizontal” \u2014viv\u00eda escondido en el cap\u00edtulo de las servidumbres\u2014, pero funcionaba.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed salt\u00f3 a Europa y Am\u00e9rica Latina a trav\u00e9s de los c\u00f3digos civiles del siglo XIX. En Espa\u00f1a aterriz\u00f3 en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil de 1889. Pero el condominio moderno \u2014con \u00e1reas comunes, cuotas, asambleas y administraci\u00f3n\u2014 no despeg\u00f3 hasta el siglo XX, empujado por las crisis de vivienda de las posguerras y el crecimiento vertiginoso de las metr\u00f3polis. Espa\u00f1a aprob\u00f3 su Ley de Propiedad Horizontal en 1960; Argentina se le hab\u00eda adelantado en 1948; Colombia unific\u00f3 su r\u00e9gimen en 2001. Casi todos los pa\u00edses de tradici\u00f3n civilista redactaron leyes espec\u00edficas en esas mismas d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n es sencilla: el condominio no naci\u00f3 como una figura jur\u00eddica sofisticada, sino como una necesidad pr\u00e1ctica que la ley tard\u00f3 siglos en reconocer.<\/p>\n\n\n\n

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Hoy el marketing inmobiliario vende el “uso mixto” y la “ciudad de 15 minutos” como si fueran hallazgos revolucionarios. Es al rev\u00e9s. El uso mixto fue la norma durante milenios; lo verdaderamente nuevo \u2014y en buena medida fallido\u2014 es la monofuncionalidad, esa man\u00eda de separar tajantemente la vivienda, el comercio y la industria.<\/p>\n\n\n\n

En Roma, en la Edad Media y en el Renacimiento, el artesano y el comerciante viv\u00edan encima o detr\u00e1s de su taller. La calle ten\u00eda vida a todas horas porque la misma gente que trabajaba ah\u00ed compraba y dorm\u00eda en el mismo tejido urbano. Nadie ten\u00eda que “activar” el barrio con un plan: ya estaba activo por la forma en que la gente viv\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Eso cambi\u00f3 en el siglo XX, y cambi\u00f3 por decisi\u00f3n propia. En 1926, la Suprema Corte de Estados Unidos aval\u00f3 el zoning<\/em>euclidiano en el caso Village of Euclid v. Ambler Realty<\/em>: la facultad del municipio para decretar que aqu\u00ed solo se vive, all\u00e1 solo se trabaja y m\u00e1s all\u00e1 solo se produce. En Europa, la Carta de Atenas y las ideas de Le Corbusier defend\u00edan la misma separaci\u00f3n de funciones. Sobre el papel promet\u00edan orden e higiene; en la pr\u00e1ctica entregaron otra cosa: la ciudad esclava del autom\u00f3vil, los barrios de oficinas fantasma fuera del horario laboral y zonas residenciales sin un solo servicio a la mano.<\/p>\n\n\n\n

Tardamos casi un siglo en admitir que el modelo no funcionaba. Y ahora, con cara de novedad, volvemos a pedir lo que Roma ya ten\u00eda: comercio en la planta baja, calles que no se apaguen de noche y todo lo esencial a distancia caminable.<\/p>\n\n\n\n

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El c\u00edrculo se cierra donde empez\u00f3: en un edificio de renta. El coliving se presenta como la gran innovaci\u00f3n de la \u00faltima d\u00e9cada \u2014habitaciones privadas, espacios comunes compartidos, comunidad incluida en la mensualidad y todo gestionado desde una app\u2014. Suena futurista, pero es una de las f\u00f3rmulas m\u00e1s antiguas del cat\u00e1logo, reempaquetada con mejor tipograf\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Compartir techo y gastos con quien no es de tu familia ha sido lo normal durante casi toda la historia urbana: las cenacula<\/em>subarrendadas por cuartos, las casas de hu\u00e9spedes de la ciudad industrial, las vecindades donde el pasillo hac\u00eda las veces de espacio com\u00fan. Lo realmente nuevo del coliving no es la convivencia, sino el modelo de negocio: convertimos en producto premium lo que antes era, sin m\u00e1s, la manera de vivir cuando el suelo escaseaba.<\/p>\n\n\n\n

Y ah\u00ed est\u00e1 el fondo del asunto. La escasez de suelo, la especulaci\u00f3n de quien construye barato para rentar caro, la tensi\u00f3n entre lo privado y lo com\u00fan, la tentaci\u00f3n de separar lo que la vida quiere junto: no son fallas de nuestra \u00e9poca, son las constantes de la vida vertical. Cambia el empaque \u2014el hormig\u00f3n romano, el art\u00edculo de un c\u00f3digo, la app del coliving\u2014, pero el reto sigue siendo el mismo que en Ostia: acomodar a mucha gente en poco espacio sin perder el barrio en el intento.Quiz\u00e1 el verdadero avance no est\u00e9 en inventar la pr\u00f3xima palabra de moda, sino en dejar de celebrar como hallazgos ideas que ya hab\u00edamos probado. Los romanos no ten\u00edan ascensores ni normas antis\u00edsmicas, pero entend\u00edan algo que a nosotros nos cost\u00f3 un siglo desaprender: una ciudad se sostiene cuando la gente puede vivir, trabajar y comprar sin salir de su barrio. La lecci\u00f3n, al final, no es mirar hacia adelante con nostalgia del pasado, sino reconocer que en esto la respuesta ya estaba escrita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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